Cómo hacer una orden de desalojo
¿Qué es una orden de desalojo?
Una orden de desalojo es un documento emitido por un tribunal que autoriza legalmente al propietario a recuperar la posesión de su propiedad. No se puede emitir unilateralmente: primero debe seguirse un proceso legal de notificación y juicio, si es necesario.
Motivos comunes para desalojar a un inquilino
Antes de iniciar cualquier trámite, es fundamental asegurarse de que hay una causa válida. Algunos de los motivos más comunes incluyen:
- Falta de pago del alquiler
- Incumplimiento del contrato de arrendamiento (tener mascotas cuando no está permitido, subarrendar, etc.)
- Daños intencionales o negligentes a la propiedad
- Actividades ilegales en el inmueble
- Finalización del contrato sin renovación
Paso 1: Revisar el contrato y la ley local
Antes de actuar, revisa:
- El contrato de arrendamiento para confirmar que el inquilino está violando alguna cláusula.
- La legislación local o estatal, ya que puede establecer tiempos específicos de notificación o causas válidas para el desalojo. Algunos estados, por ejemplo, prohíben desalojos sin causa durante determinados periodos.
Paso 2: Emitir un aviso de desalojo
Este es el primer paso formal del proceso. Existen diferentes tipos de avisos, según la situación:
a) Aviso por falta de pago (Pay or Quit Notice)
Le da al inquilino un plazo (por ejemplo, 3 o 5 días) para pagar el alquiler atrasado o abandonar la propiedad.
b) Aviso por incumplimiento del contrato (Cure or Quit Notice)
Otorga un periodo para corregir una violación del contrato, como retirar una mascota no autorizada.
c) Aviso sin causa (Notice to Vacate)
En algunos lugares, si no hay contrato vigente o está en periodo mes a mes, puedes dar aviso de terminación sin alegar causa.
Recomendaciones:
- Entrega el aviso por escrito.
- Incluye fecha, motivo, plazo para resolver y consecuencias si no se actúa.
- Conserva una copia con prueba de entrega.
Paso 3: Esperar el plazo legal
Una vez entregado el aviso, se debe esperar el tiempo requerido por ley (por ejemplo, 3, 15 o 30 días, según el caso) para que el inquilino responda.
Durante este tiempo, el inquilino puede:
- Resolver el problema (pagar, reparar, dejar la propiedad, etc.)
- Negociar una salida amistosa
- Ignorar el aviso (en cuyo caso se procede al siguiente paso)
Paso 4: Presentar una demanda de desalojo en el tribunal
Si el inquilino no responde al aviso, puedes presentar una demanda formal de desalojo, también llamada acción de desahucio o eviction lawsuit.
Necesitarás:
- Copia del contrato de arrendamiento
- Copia del aviso de desalojo y prueba de entrega
- Pruebas del incumplimiento (correos, fotos, reportes)
- Formulario de demanda que puede variar según el estado
El tribunal notificará al inquilino sobre la audiencia, y este tendrá la oportunidad de defenderse.
Paso 5: Audiencia y decisión judicial
Ambas partes se presentan ante un juez. Dependiendo del caso, el juez puede:
- Fallar a favor del propietario y emitir una orden de desalojo
- Fallar a favor del inquilino si se demuestra que no hubo causa legal
- Ofrecer tiempo extra para que el inquilino desaloje voluntariamente
Si ganas el caso, el tribunal emite una orden judicial de desalojo (Writ of Possession).
Paso 6: Ejecución del desalojo con apoyo legal
Si el inquilino no se va voluntariamente después de la orden judicial, el alguacil (sheriff) o autoridad local puede ejecutar el desalojo.