¿Por qué se hace una orden de desalojo?
¿Qué es una orden de desalojo?
Una orden de desalojo (también conocida como “orden de posesión” o “writ of possession”) es una resolución emitida por un juez que autoriza al propietario a recuperar la vivienda o el local que ha estado rentando.
Antes de que un propietario pueda obtener una orden de desalojo, debe haber seguido un proceso judicial que usualmente incluye:
- Una notificación previa al inquilino (por ejemplo, aviso de 3, 30 o 60 días, dependiendo del caso).
- Una demanda formal de desalojo presentada ante la corte.
- Una audiencia judicial, donde el juez escucha los argumentos de ambas partes.
Si el juez determina que el propietario tiene razón, emite la orden de desalojo, que le da autoridad al alguacil o sheriff para retirar al inquilino del lugar si no se va voluntariamente.
Razones comunes por las que se hace una orden de desalojo
Las órdenes de desalojo pueden emitirse por diferentes motivos. No siempre se trata de falta de pago; hay muchas otras situaciones que pueden justificarla.
A continuación, te explicamos las causas más frecuentes:
1. Falta de pago de la renta
La razón más común por la que se realiza una orden de desalojo es no pagar el alquiler a tiempo o en su totalidad.
Cuando un inquilino deja de pagar, el propietario puede emitir un aviso de 3 días para pagar o desalojar (“3-Day Notice to Pay or Quit”).
Si el inquilino no paga dentro del plazo establecido, el propietario tiene derecho a presentar una demanda de desalojo ante la corte. Si el juez falla a favor del propietario, se emite la orden para recuperar la vivienda.
Es importante mencionar que el propietario no puede sacar al inquilino por su cuenta (cambiar cerraduras, cortar servicios o retirar pertenencias). Solo una orden judicial puede autorizarlo legalmente.
2. Violación de los términos del contrato de arrendamiento
Otra razón común es cuando el inquilino viola una o varias cláusulas del contrato de renta. Esto puede incluir situaciones como:
- Tener mascotas no permitidas.
- Subarrendar el inmueble sin autorización.
- Causar daños graves a la propiedad.
- Usar el inmueble para actividades ilegales.
- Exceder el número de personas permitidas.
En estos casos, el propietario puede emitir un aviso de 3 días para cumplir o desalojar (“3-Day Notice to Perform or Quit”). Si el inquilino no corrige la violación en ese tiempo, el dueño puede acudir a la corte y solicitar una orden de desalojo.
3. Finalización del contrato de arrendamiento
Cuando el contrato de renta llega a su fin, el propietario tiene derecho a no renovarlo.
Si el inquilino se niega a desocupar la vivienda una vez concluido el contrato, el arrendador puede emitir un aviso de 30 o 60 días (dependiendo del tiempo que el inquilino haya vivido en la propiedad).
Si el plazo vence y el inquilino no se va, el propietario puede solicitar una orden de desalojo para recuperar legalmente su propiedad.
4. Propiedad vendida o recuperación para uso personal
Algunos desalojos ocurren cuando el propietario vende la propiedad o desea ocuparla él mismo o un familiar cercano.
En estos casos, la ley suele exigir que el propietario entregue un aviso con tiempo suficiente —usualmente 60 días— antes de iniciar cualquier proceso de desalojo.
Este tipo de situaciones son comunes en viviendas unifamiliares o propiedades familiares que no están sujetas a control de rentas.
5. Daños a la propiedad o comportamiento problemático
Los inquilinos que causan daños severos al inmueble, realizan actividades peligrosas o alteran la tranquilidad del vecindario también pueden ser objeto de una orden de desalojo.
Por ejemplo:
- Causar incendios o daños estructurales.
- Participar en riñas o disturbios frecuentes.
- Realizar actividades ilegales en la vivienda.
Estos comportamientos violan el derecho del propietario a mantener un entorno seguro y pueden acelerar el proceso de desalojo.
6. Ocupación sin contrato o sin permiso
También puede haber una orden de desalojo cuando una persona ocupa una propiedad sin contrato o sin autorización del propietario.
Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando alguien se queda viviendo en una casa después de que el contrato de renta expiró o cuando alguien ocupa ilegalmente una vivienda vacía.
En estos casos, el propietario puede solicitar una orden judicial para recuperar la posesión legal del inmueble.
El proceso legal antes de una orden de desalojo
En California y en la mayoría de los estados, los propietarios no pueden desalojar a un inquilino sin una orden judicial.
El proceso incluye varios pasos diseñados para proteger los derechos de ambas partes.
- Entrega de un aviso previo: el tipo de aviso depende del motivo del desalojo (por ejemplo, 3, 30 o 60 días).
- Presentación de la demanda: si el inquilino no cumple con el aviso, el propietario puede presentar una demanda en la corte.
- Audiencia judicial: el juez escucha a ambas partes y toma una decisión.
- Emisión de la orden de desalojo: si el propietario gana el caso, el juez emite una orden que permite al alguacil realizar el desalojo.
- Ejecución del desalojo: el sheriff notifica al inquilino y le da un plazo (usualmente 5 días) para salir. Si no lo hace, puede ser removido por la autoridad.
Derechos del inquilino durante un proceso de desalojo
Aunque el propietario tenga motivos válidos, el inquilino también tiene derechos legales. Algunos de los más importantes son:
- Recibir una notificación adecuada y por escrito.
- Tener oportunidad de defenderse en la corte.
- No ser acosado ni expulsado de forma violenta o ilegal.
- En algunos casos, tener derecho a asistencia para el pago de mudanza (si la ley local lo requiere).
Si un propietario intenta desalojar sin seguir los pasos legales —como cambiar cerraduras o cortar servicios—, el inquilino puede presentar una queja o demanda por desalojo ilegal.
Consejos para evitar llegar a una orden de desalojo
La mayoría de los desalojos pueden evitarse con comunicación y acuerdos entre ambas partes. Aquí algunos consejos:
- Si tienes dificultades para pagar la renta, habla con el propietario antes de que el problema escale.
- Cumple los términos del contrato y mantén la propiedad en buen estado.
- Si necesitas quedarte más tiempo o hacer cambios en el contrato, solicítalo por escrito.
- Mantén todos los recibos y comprobantes de pago organizados.
- Infórmate sobre tus derechos como inquilino según las leyes estatales y locales.